Od Korutan po chorvatské pobřeží: Příběh developera, který mění brownfieldy v moderní retail parky

Rakouská společnost MID Bau staví a spravuje komerční nemovitosti už 26 let. Jak se ze stavební firmy stal developer, který tvoří moderní nákupní centra v Rakousku i u Jadranu? A proč si celou realizaci drží ve vlastních rukou jako generální dodavatel? O začátcích i mezinárodní expanzi jsme si povídali se zakladatelem společnosti Andreasem Messnerem.

Začínali jste jako stavební firma a teprve postupně se stali také developery a správci vlastních nemovitostí. Jak k této proměně došlo?

Bylo to v podstatě logické vyústění našeho obchodního modelu. Už od začátku jsme chtěli být pro klienty komplexním dodavatelem. Postupem času jsme zjistili, že zkušenosti ze stavební realizace můžeme uplatnit i ve vývoji a dlouhodobé správě nemovitostí. Proto jsme začali projekty nejen realizovat jako generální dodavatel, ale také je sami vyvíjet a dlouhodobě držet ve vlastním portfoliu. Pro naše klienty to má velkou výhodu – od prvního nápadu na lokalitu přes výstavbu až po pronájem a finální správu řeší všechno rovnou s námi.

Za 26 let jste realizovali přes 150 projektů a dnes spravujete více než 200 000 m² pronajímatelné plochy ve třech zemích Evropy. Proč jste si vybrali právě Rakousko, Slovinsko a Chorvatsko?

Jde o trhy, které k nám mají geograficky blízko a zároveň nabízí velmi zajímavé perspektivy hospodářského růstu. Hlavním impulsem pro naši mezinárodní expanzi ale byli samotní klienti. Řada velkých řetězců, se kterými jsme spolupracovali v Rakousku, se začala rozvíjet za hranicemi a hledala nové lokality. My jsme je při této expanzi přirozeně následovali.

Kromě rakouské centrály máte pobočky také v Lublani a Záhřebu. Mít lidi přímo na místě se znalostí daného prostředí je při správě zahraničních nemovitostí obrovská výhoda. Kde vidíte největší rozdíly mezi rakouským, slovinským a chorvatským trhem?

Lokální týmy přímo na místě jsou pro nás nezbytné, protože detailně rozumí místní legislativě i prostředí. Ze strategického hlediska jsou si ale tyto trhy velmi podobné. Očekávání nájemců i návštěvníků se v podstatě nemění – všude hledají kvalitní, dostupná a dobře spravovaná nákupní místa. Naší úlohou je proto přinášet na všechny tři trhy stejné know-how a stejně vysoký standard dlouhodobé udržitelnosti.

Velká výzva v praxi: Proměna brownfieldu v Galerija Bakar

Galerija Bakar v chorvatské Rijece, kterou máme ve svém portfoliu, vznikla na bývalém brownfieldu. Po dokončení druhé etapy jde s téměř 42 000 m² o největší retail park v regionu. Co bylo při přeměně starého průmyslového areálu v moderní nákupní destinaci největší výzvou?

Největší výzvou u brownfieldů je vždy prvotní fáze – v tomto případě šlo o kompletní demolici původních objektů a dekontaminaci bývalého průmyslového areálu. Dalším zásadním krokem bylo vyjednání a prosazení změny územního plánu, tedy přeměna funkčního využití pozemku z průmyslové zóny na komerční plochy.

Právě u takto komplexních a víceetapových projektů se naplno ukazuje síla dlouhodobého partnerství. Když od samého začátku spolupracujeme s investorem, jako je ZDR Investments, je celý vývoj podstatně přímočařejší. Víme přesně, pro koho nemovitost stavíme, jaké má budoucí vlastník dlouhodobé požadavky na kvalitu, standardy i nájemní mix, a můžeme tomu projekt přizpůsobit už v rané fázi. Na rozdíl od jednorázového prodeje hotové budovy tak vzniká řešení na míru, ze kterého dlouhodobě profitují obě strany.

Kromě retailu teď stavíte i B&B Hotel v Lienzu – už druhý v Rakousku. Znamená to posun od čistě obchodních nemovitostí k širšímu mixu?

Hotely, obchodní domy a zdravotnická centra představují další segmenty, kterým se v rámci projektového vývoje aktivně věnujeme. Chceme využít naše stavební a developerské know-how i u jiných typů komerčních objektů, které doplňují občanskou vybavenost v regionech a dávají nám z pohledu trhu dlouhodobý smysl.

Vedle velkých mezinárodních projektů máte za sebou i řadu menších staveb pro regionální řetězce – například přestavby a novostavby pro Spar, BILLA nebo Lidl po celých Korutanech. Liší se příprava takové lokální zakázky od velkého mezinárodního retail parku?

Z hlediska samotných procesů v tom zásadní rozdíl není. Klíčové kroky zůstávají stejné bez ohledu na velikost. Jde o celý řetězec od detailní analýzy lokality a projektování přes koordinaci s úřady až po samotnou realizaci a předání stavby.

Hlavní rozdíl spočívá především v měřítku, komplexnosti a rychlosti. U regionálních projektů v Korutanech máme obrovskou výhodu v tom, že na domácím trhu působíme přes čtvrt století. Perfektně známe místní podmínky, tržní prostředí a máme tu klíčové kontakty, díky čemuž dokážeme spoustu věcí řešit velmi pružně a efektivně.

Revitalizace jako klíčový trend

Zmiňujete, že revitalizace stávajících objektů je pro vás klíčovým tématem. Proč se dnes podle vás vyplatí sázet na obnovu namísto nové výstavby?

Význam revitalizací podle mého názoru výrazně poroste. Stavět na zelené louce je kvůli rostoucí spotřebě půdy a stále přísnějším regulacím čím dál složitější. Náš přístup proto spočívá v tom, že stávající lokality promýšlíme znovu – místo zastavování nových ploch využíváme existující budovy, dobrou dopravní dostupnost i vybudovanou infrastrukturu a přizpůsobujeme je dnešním standardům. To šetří přírodní i finanční zdroje. Vytváříme tak ekonomicky a ekologicky dlouhodobě udržitelná řešení.

V obnově stávajících objektů nevidíme jen alternativu k novostavbám, ale klíčový směr do budoucna. Skvělým příkladem z praxe je například přeměna objektů na zdravotnické centrum v Klagenfurtu, budovy pro rakouskou zdravotní pojišťovnu ÖGK ve Völkermarktu, úřad práce ve Villachu nebo naše nedávné hotelové projekty B&B v Klagenfurtu a Lienzu.

Jak rostla firma, měnil se i retail

MID Bau vedete přes 25 let. Od malé lokální stavební firmy jste se vypracovali v mezinárodní skupinu se třemi pobočkami a projekty za stovky milionů eur. Co se za tu dobu nejvíc změnilo?

Změnila se především velikost a komplexnost jednotlivých kroků. Zatímco dříve jsme se rozhodovali velmi bezprostředně a intuitivně, dnes řídíme výrazně větší investice, které vyžadují dlouhodobé strategie a důkladné zvažování mnoha faktorů. Přesto jsem přesvědčen, že u developmentu jsou rychlá a odvážná rozhodnutí i nadále klíčová – jen musejí vycházet z fundovaných analýz a zkušeností z praxe.

Z počátků jsem si ale vědomě zachoval naše základní podnikatelské hodnoty. Dobrý cit pro správnou lokalitu, píli, spolehlivost a především to, že když se na něčem dohodneme, podání ruky zkrátka platí.

A jak se za těch pětadvacet let proměnil samotný koncept retail parků?

Markantně. Retail parky už dávno nejsou jen plochy na okrajích měst, kam lidé jezdí akorát rychle nakoupit. Dnes je klíčový pestrý mix využití. Moderní retail parky se stávají multifunkčními centry, která vedle klasického nakupování nabízejí gastronomii, služby, volnočasové aktivity nebo zdravotnickou péči. Lidem zkrátka šetří čas, protože jim na jednom místě poskytují kompletní zázemí.

O společnosti MID Bau

MID Bau se sídlem v Klagenfurtu je přední rakouská developerská společnost. Na rozdíl od většiny konkurentů si ale výstavbu, vývoj i správu nemovitostí drží ve vlastních rukou jako generální dodavatel. Ve firmě zajišťují kompletní vývoj komerčních nemovitostí – od akvizice pozemků a výstavby až po obsazení kotevními nájemci. Pro nás představuje MID Bau klíčového lokálního partnera v Rakousku, od kterého přebíráme prémiové, plně pronajaté retail parky s dlouhými nájemními smlouvami.