Jak vybrat nemovitostní fond krok za krokem

Setkat se můžete s fondy, které investují do nemovitostí, jako jsou:

• retail parky
• obchodní centra
• logistické a průmyslové areály
• kancelářské budovy
• rezidenční nemovitosti

Bezpečnějším cílem pro investory jsou fondy, které ve svém portfoliu spravují pouze dokončené a pronajaté nemovitosti.

Fondy, které se přímo věnují i developmentu mohou sice doručit vyšší výnos, ale nesou s sebou i větší riziko spojené právě s výstavbou.

Stabilní fondy generují výnosy převážně z nájemného, nikoliv ze změny hodnoty nemovitosti, což zaručuje dobrou predikovatelnost a stabilitu. Velkou roli hraje také složení nájemců a délka uzavíraných nájemních smluv.

Kvalita a stabilita fondu stojí i na složení nájemců. Silní a bonitní nájemci z různých sektorů zajišťují dlouhodobou obsazenost a předvídatelné výnosy. Při výběru fondu proto sledujte nejen typ nemovitostí, ale i to, kdo v nich působí.

V našem segmentu regionálních retail parků je obvyklé uzavírat dlouhodobé smlouvy na období minimálně 5 let. Výjimkou nejsou ani smlouvy termínované na 10 let a více. Orientovat se tak můžete podle ukazatele WAULT – čím větší má hodnotu, tím je to pro stabilitu výnosů fondu samozřejmě lepší.

Fond s více nemovitostmi má menší riziko výkyvů. Vyhněte se fondům, které se chlubí vysokým výnosem z jedné transakce. To není udržitelná strategie.

Fond by měl mít:

• nemovitosti v různých zemích
• různé typy nájemců z různých odvětví
• různorodé velikosti a typy nemovitostí

Sledujte, zda fond investuje v zemích, kde je stabilní prostředí – právně i ekonomicky.

Vlastní kapitál jsou prostředky, které do fondu kromě jeho zakladatelů vložili také investoři. A to buď prostřednictvím nákupu podílových listů nebo investičních akcií.

Externí financování může být efektivním nástrojem, jak pomocí úvěru přispět k vyššímu zhodnocení fondu. Banka si navíc prověřuje bonitu fondu i jeho nájemců. Jde o další úroveň kontroly.

LTV (loan to value ratio) označuje poměr výše úvěru k hodnotě aktiv.

Příliš vysoké LTV = vyšší riziko v době zvyšování úrokových sazeb. LTV kolem 50 % se obecně považuje za zdravou míru zadlužení.

‍

Jedná se o jednorázový poplatek při nákupu podílu či akcie. Jeho výše záleží na konkrétním fondu a zprostředkovateli.

Jde o pravidelný roční poplatek, který si správcovská společnost účtuje za správu majetku fondu, jako je provoz a řízení fondu. Někdy jej můžete najít označený jako management fee nebo jako poplatek za správu fondu.

‍

Výkonnostní poplatek nebo také performance fee se uplatňuje tehdy, pokud fond dosáhne nadstandardního výnosu. Motivuje tak správce fondu v maximální míře zhodnotit prostředky svých investorů.

Výši výstupního poplatku si nastavuje každý fond sám. V některých případech se vůbec neuplatňuje, jindy může jít o samostatný poplatek při odprodeji podílů nebo o sankci za nedodržení minimálního investičního horizontu fondu.

• Jsou pod dohledem České národní banky (ČNB).
• Musí dodržovat přísná pravidla pro oceňování majetku, hospodaření i vykazování výnosů.
• Nabízí vyšší právní jistotu a transparentnost.

• Mohou lákat na vyšší výnosy, ale často za cenu nižší kontroly a méně přísných pravidel.
• Nemusí být vždy zřejmé, na základě jakých pravidel dochází k ocenění majetku.
• Může hrozit vyšší riziko nízké likvidity, tedy složitější cesty k výběru peněz.