David Čubr: Obliba retail parků stoupá

Podíl retail parků na celkových maloobchodních plochách v Česku již dosáhl třetiny. Meziročně přibylo více než 40 procent plochy, říká David Čubr, ředitel externí distribuce skupiny ZDR Investments. Publikujeme rozhovor, který původně vyšel ve 2. čísle (duben 2024) lifestylového časopisu ZDR s názvem background.

Jaké je aktuální postavení retailových parků v rámci komerčních nemovitostí z hlediska výkonnosti?

Srovnáme-li hlavní segmenty trhu komerčních nemovitostí, retail parky patří k těm nejvýnosnějším. Aktuální prime yieldy, tedy výnosy z těch nejkvalitnějších nemovitostí, se pohybují mezi 6 a 6,5 procenta. Jedná se o jeden z mála segmentů, který i během nynějšího měnového cyklu dosahuje prémie mezi výnosem z nájmů a nákladem na financování.

Jak se toto postavení vyvíjelo během uplynulých čtyř krizových let?

Koncept retail parku silně akceleroval covid. Velká nákupní centra trpěla, oproti tomu retail parky vyšly z této krize posíleny. Důvodem je především specifická skladba nájemců orientovaná na zboží denní, často nutné spotřeby. V retail parcích převažují potraviny, lékárny, drogerie nebo pet centra. Tyto segmenty mohly fungovat během covidu dále. Jednoduchost retail parku se následně osvědčila v době, kdy začala růst inflace a v násobcích zdražily energie. Nájemci v retail parcích jsou ve většině proinflační a dokážou přenášet vstupní náklady na koncové spotřebitele. Z hlediska provozních nákladů je poté retail park například ve srovnání s rozsáhlým nákupním centrem podstatně nákladově efektivnější, a nájemci tak nejsou zatěžováni vysokými účty za provoz dané nemovitosti. Nespornou výhodou v tomto ekonomickém cyklu je také podstatně nižší nájemné ve srovnání s většími obchodními centry situovanými ve větších městech. Popularitu retail parku potvrzuje také dokončení 62 tisíc metrů čtverečních nových ploch na území České republiky, což představuje meziroční nárůst více než 40 procent. Retail parky postupem času získávají větší podíl na celkových maloobchodních plochách v ČR. Aktuálně se bavíme zhruba o třetině, přičemž na trzích východní Evropy jde často o 40 až 50 procent.

Nakolik se liší výkonnost tohoto segmentu v jednotlivých zemích regionu CEE? Čím jsou tyto odlišnosti dány?

Z hlediska prime yieldů se pohybujeme v intervalu přibližně 6 až 9 procent. Na jedné hranici nalezneme ČR, na druhé například Rumunsko, Bulharsko nebo Srbsko. Platí zde základní vztah, že čím je vyšší výnos, tím je vyšší riziko. V tomto případě na riziko působí celá řada faktorů – lokální kupní síla, vývoj HDP, politická a legislativní stabilita, demografická specifika, fragmentace trhu, dostupnost kapitálu a další.

Nedávno proběhla médii informace o krachu sítě Pepco v Rakousku. Tento řetězec je přitom silně zastoupen i v tuzemských retailových parcích. Proč právě v Rakousku síť neuspěla a nehrozí něco podobného i v Česku?

Nutno říci, že podíl počtu prodejen na rakouském trhu nedosahoval ani dvou procent. Neúspěch na některých trzích může být daní za enormní expanzi. Navíc v tomto případě lze neúspěch považovat za relativní – tam, kde někteří vidí špatné výsledky, ostatní by se s nimi spokojili. Pepco generuje velmi vysoké ziskové marže v regionu CEE a rozhodnutí o odchodu z rakouského trhu byl spíš důsledek toho, že společnost viděla další potenciál na profitabilnějších trzích a rozhodla se pro efektivnější alokaci kapitálu. ČR je jedním z nejúspěšnějších trhů, kde Pepco působí, proto si troufáme tvrdit, že v ČR tento scénář nehrozí, naopak by z něj mohly ostatní trhy, kde máme Pepco více zastoupené, do budoucna profitovat. V Rakousku máme Pepco zastoupené pouze v jednom retail parku.

Jaká je budoucnost retailových parků v kontextu nástupu e-commerce?

Retail parky jsou k vidění zejména v regionech. Hlavní devízou je pohodlný a rychlý nákup každodenního zboží. Myslíme si, že na tomto e–commerce nic nezmění. I přes určitý útlum v posledním roce očekáváme, že e–commerce do budoucna poroste, avšak spíše u prémiovějších značek a větších měst, kde dokážou být aktéři trhu ziskoví.

Které další trendy mají největší dopad na situaci na trhu, ať už architektonické, technologické, obchodní, či společenské? 

Jedním z nejvíce rezonujících témat je ESG. Snaha o minimalizaci uhlíkové stopy a provozování udržitelných budov. Investuje se do instalace FVE, dobíjecích stanic pro elektromobily a hledají se technologie, které by udělaly budovy co nejvíce soběstačné. Dalším trendem je také vzhled jednopodlažních maloobchodních budov. U nových objektů se dbá na soulad s okolím a moderní vzhled. Současně i sami nájemci investují do vzhledu interiérů prodejen.