Aktivní správa portfolia: Jak zvyšujeme hodnotu našich nemovitostí v čase

Systematicky pracujeme s každou nemovitostí, nájemcem i celým portfoliem tak, abychom zvyšovali jeho hodnotu, stabilitu a odolnost vůči výkyvům trhu. Aktivní správa portfolia je jedním z hlavních pilířů našeho přístupu k investování. Jak se to projevuje v praxi?

Co je aktivní správa portfolia a proč na ní záleží

Aktivní správa portfolia je strategický proces, při kterém se aktivně upravuje složení a provoz nemovitostního portfolia s cílem maximalizovat jeho výnos. Pro nás konkrétně to znamená, že:

• nemovitosti nejen vlastníme, ale především s nimi průběžně pracujeme,
• aktivně řídíme vztahy s nájemci,
• optimalizujeme provozní náklady i výnosy,
• reagujeme na změny trhu, legislativy i potřeb nájemců,
• cíleně zvyšujeme dlouhodobou hodnotu aktiv.

Na rozdíl od pasivního přístupu, aktivní správa vyžaduje odborné know-how, data, strategii i každodenní operativu. Právě tady ale vzniká přidaná hodnota pro naše investory.

Naše portfolio v číslech (data k 1. 1. 2026)

Aktivní správa portfolia přináší jasné a měřitelné výsledky. Ty nejdůležitější shrnujeme:

• Hodnota nemovitostí: 20,1 mld. Kč
• Obsazenost portfolia: 99,7 %
• Průměrná délka nájemních smluv (WAULT): 7,2 roku
• Počet nájemců: 319
• Počet aktivních nájemních smluv: 730
• Pronajímatelná plocha: cca 442 300 m²
• Počet zemí, ve kterých působíme: 6
• Roční příjem z nájmů: cca 1,4 mld. Kč

„Naším cílem není portfolio vlastnit, ale dlouhodobě ho rozvíjet. Aktivní správa je pro nás způsob, jak chránit hodnotu investic a zároveň ji systematicky zvyšovat.“ Radek Hladký, partner ZDR Investments

Jak pracujeme s portfoliem

Portfolio dlouhodobě udržujeme v kondici zajišťující jeho atraktivitu pro trh i potenciální budoucí kupce. Co to znamená v praxi?

1. Sázíme na aktivní akviziční strategii

Portfolio cíleně rozvíjíme. Aktivní správa portfolia pro nás nezačíná po nákupu nemovitosti, ale už při jejím výběru.

• Systematicky vyhledáváme investiční příležitosti v několika evropských zemích.
• Zaměřujeme se na retail parky, logistické a light‑industrial objekty.
• Diverzifikujeme portfolio geograficky, velikostně i z hlediska nájemního mixu.
• Každou akvizici hodnotíme nejen finančně, ale i z pohledu dlouhodobého potenciálu.

Díky tomu se naše portfolio neustále vyvíjí.

2. Lease management

Jedním z klíčových nástrojů aktivní práce s portfoliem je pro nás lease management – tedy cílená práce s nájemními smlouvami v čase. Výnos našich fondů plyne převážně z inkasovaného nájemného, takže můžeme predikovat jeho výši na dlouhou dobu dopředu.

Aktivně vyjednáváme prodloužení nájemních smluv ještě před jejich vypršením. Jen v loňském roce jsme předčasně prodloužili smlouvy u klíčových nájemců, kteří obsazují přibližně 21 % celkové pronajímatelné plochy portfolia. Díky tomu:

• prodlužujeme průměrnou délku nájemních smluv v rámci portfolia (WAULT),
• snižujeme riziko výpadků příjmů,
• zvyšujeme atraktivitu portfolia pro investory i financující banky.

Tento přístup nám umožnil prodloužit WAULT z 5,9 na 7,1 roku, což výrazně zvyšuje stabilitu a předvídatelnost výnosu. Díky tomu dosahuje naše aktivně spravované portfolio vyšší dlouhodobé hodnoty, než jak by tomu bylo v případě pasivně držených aktiv.

3. Máme vlastní facility management

‍Naše nemovitosti spravujeme prostřednictvím vlastního facility managementu, který působí zejména v České republice a na Slovensku. Nespoléháme se tak pouze na externí dodavatele. Klíčové know-how držíme uvnitř skupiny.

• Detailně známe technický stav budov.
• Dokážeme rychle řešit provozní situace.
• Efektivně plánujeme údržbu i investice.
• Udržujeme přímou a funkční komunikaci s nájemci.

Výsledkem je vyšší provozní efektivita, nižší riziko nečekaných nákladů a dlouhodobě udržitelný stav nemovitostí.

4. Udržitelnost je přirozenou součástí našich aktivit

Udržitelnost nevnímáme jako samostatnou agendu, ale jako integrální součást každodenní práce s portfoliem. Udržitelnost je pro nás důležitá nejen z hlediska etiky a morálky, ale dává nám i ekonomický smysl. Do praxe se to promítá hned v několika oblastech:

• K nájemním smlouvám přidáváme zelené dodatky (green leases) – ujednání podporující udržitelné užívání nemovitostí.
• Monitorujeme spotřebu energií i vody a průběžně optimalizujeme provoz budov.
• Řešíme odběr obnovitelné energie a sdílení environmentálních dat.
• Věnujeme se certifikacím typu BREEAM a zapojujeme nájemce do certifikačních procesů.
• Na střechách budov instalujeme fotovoltaické elektrárny.
• Provádíme environmentální a technické audity nemovitostí.
• Spolupracujeme s nájemci na snižování ekologické stopy.

Udržitelnost je pro nás nástrojem řízení rizik a dlouhodobé hodnoty portfolia. Udržitelné budovy jsou toriž konkurenceschopnější a lépe připravené na budoucí regulace.

Aktivní správa portfolia v praxi: V retail parku Topoľčany jsme optimalizovali nájemní mix

Retail park v Topoľčanech jsme akvírovali s jasnou vizí optimalizace nájemního mixu a zlepšení klíčových finančních parametrů objektu. Po akvizici jsme relokovali prodejny dm drogerie a CCC, rozšířili jednotku JYSK a zbývající kapacitu obsadili řetězcem TEDi.

Díky těmto krokům:

• vzrostlo nájemné o více než 29 %,
• hodnota nemovitosti se zvýšila o 11 %,
• obsazenost se zvýšila z 87 % na 100 %,
• WAULT se prodloužil z 3,9 na 6 let.

Je to tak jeden z důkazů, že aktivní správa portfolia má přímý a měřitelný dopad na výnos i hodnotu nemovitostí.

Když se o portfolio systematicky staráte, vrací vám to

Kombinace aktivní práce s nájemci, vlastní správy nemovitostí, promyšlených akvizic a udržitelného přístupu má jeden společný výsledek: Portfolio, které si dlouhodobě udržuje výkonnost, stabilitu a roste na hodnotě.

Právě proto považujeme aktivní správu portfolia za jeden z hlavních pilířů našeho přístupu k investování do nemovitostí.

V prostředí, kde se realitní trh neustále vyvíjí, není pasivita nejvhodnější strategií. My v ZDR Investments dlouhodobě věříme, že právě aktivní přístup je cestou k udržitelnému růstu a stabilním výnosům.