Chorvatsko – náš druhý největší trh: Výnos přináší i mimo letní sezónu

Zatímco mnoho lidí vnímá Chorvatsko optikou letní dovolené, pro nás představuje především významný pilíř nemovitostního portfolia skupiny. Nákupní parky v Rijece a Pule dokazují, že klíč k úspěchu neleží v sezónních turistech, ale v celoroční kupní síle místních obyvatel.

Chorvatsko v našem portfoliu v číslech

Turistický ruch tvoří příjemný bonus v podobě skokového nárůstu letních tržeb, ale naše investiční teze stojí na primární kupní síle obyvatel. Nákupní parky na předměstích chorvatských měst fungují jako klíčová infrastruktura každodenní spotřeby bez ohledu na sezónu.

Chorvatsko je vysoce konsolidovaný, předvídatelný a celoročně funkční trh. Jeho vstup do eurozóny v roce 2023 navíc definitivně odstranil kurzové riziko a zjednodušil financování i přeshraniční transakce. Zdejší 100% obsazená aktiva generují stabilní eurový výnos 365 dní v roce, a tvoří tak druhý největší pilíř portfolia naší skupiny hned po České republice.

Retail Park Rijeka: Vlajková loď a největší retail park našeho portfolia

Rijeka je největším chorvatským přístavem a přirozeným spádovým centrem pro více než 100 000 obyvatel. Specifický terén tu nedovoluje stavět velké nákupní zóny přímo ve městě. Nákupní život se proto přirozeně přesunul na předměstí, kde vznikla dominantní komerční zóna revitalizací původního brownfieldu.

Právě tam se nachází retail park Galerija Bakar, který se po dokončení a akvizici druhé etapy na konci roku 2025 stal vůbec největším retail parkem v celém portfoliu ZDR Investments.

Nájemní mix tu tvoří řada významných značek:

• ‍Harvey Norman (s plochou 14 400 m²): Australský nábytkářský a elektrotechnický gigant zaujímá pozici největšího nájemce v objektu.‍
• SPAR (s plochou cca 6 000 m²): Potravinářská kotva zajišťuje denní návštěvnost.‍
• IKEA: Součástí druhé etapy se stal unikátní koncept švédského řetězce, který kombinuje prodejní plochu s plánovacím studiem a výdejním místem.

Díky tomuto složení je retail park spádovým nákupním bodem nejen pro obyvatele samotné Rijeky, ale i pro širší přilehlý region.

‍Retail Park Pula: Hvězda v efektivitě a nejvýnosnější nemovitost skupiny

Zatímco Rijeka dominuje rozlohou, Retail park Pula drží prvenství v celkové výnosnosti. Jde o dlouhodobě nejvýkonnější nemovitost v portfoliu ZDR Investments.

Stabilní poptávka místních obyvatel vytváří pevný základ celoročního cash-flow, který v letních měsících dále násobí příliv turistů směřujících na Istrii. Díky tomu dlouhodobě generuje nejvyšší nájemné z celého našeho portfolia – více než 140 milionů Kč ročně. Důvodem jsou především dva faktory:

• Optimální lokalita: Park leží na hlavní dopravní tepně s vynikající viditelností a bezprostředním napojením na obytné čtvrti i turistické trasy.
• Vyvážený mix nájemců: Nákupní zóně dominují mezinárodní nábytkářský řetězec Harvey Norman (na ploše 7 400 m²) a silný potravinářský řetězec SPAR (cca 5 000 m²).

‍Naše osvědčená akviziční strategie sází na prověřené partnery

Oba chorvatské projekty – v Rijece i v Pule – mají společného jmenovatele: zakoupili jsme je přímo od rakouského developera MID Bau.

Tato spolupráce ilustruje strategický model, na kterém stavíme náš růst: Developer připraví projekt, vyřídí povolení, postaví kvalitní infrastrukturu a naplní ji bonitními nájemci. My pak přebereme dokončený, 100% obsazený a fungující retail park do správy, který investorům zajistí stabilní výnos.

„Spolupráce s tak zkušeným partnerem, jako je MID Bau, nám umožňuje vstupovat do projektů s minimálním vývojovým rizikem a okamžitým generováním nájemního výnosu už od prvního dne akvizice.“

Chorvatské nemovitosti zajišťují stabilní výnos

Investice v Chorvatsku přesně naplňují konzervativní filozofii fondů ZDR Investments:

• ‍100% obsazenost: Žádné prázdné plochy, nulový výpadek nájemného.‍
• Špičkoví nájemci: Nadnárodní značky (Harvey Norman, SPAR, IKEA) a dominantní lokální hráči .‍
• Geografická diverzifikace: Výnosy generované mimo ČR a SR zvyšují odolnost celého portfolia.

Spojení dominantních spádových lokalit, vysoké obsazenosti a eura jako zúčtovací měny vytváří pevný základ pro zvládání makroekonomických výkyvů. Díky tomu plní chorvatská aktiva v našem portfoliu přesně tu roli, pro kterou jsme je získali: působí jako dlouhodobá kotva hodnoty, která doručuje předvídatelný výnos bez ohledu na hospodářský cyklus.

Chorvatské akvizice jsou klíčovou součástí naší zahraniční expanze, portfolio však diverzifikujeme i na dalších trzích. Přečtěte si, proč investujeme v Rakousku a na jakých pilířích stavíme tamní růst.