První projekt prodali přes sociální sítě, dnes staví po celé Evropě: Příběh LDparks

Z realitní kanceláře vyrostl mezinárodní developer s projekty ve čtyřech zemích Evropy. Jaký je příběh značky LDparks, od které jsme nedávno zakoupili retail park v severních Čechách? V rozhovoru rozebíráme otázky udržitelnosti, expanze i budoucnosti obchodu.

Cesta k retail parkům

Lekvi vznikla v roce 2007 jako realitní kancelář zaměřená na prodej bytů v Praze. Až o deset let později jste založili developerskou větev a začali stavět vlastní retail parky. Co stálo za přesunem k vlastnímu developmentu?

Myšlenka na vlastní development u nás zrála dlouho předtím, než jsme se do prvního projektu skutečně pustili. Vycházeli jsme z prodejů retailových nemovitostí našim klientům – model retail parků nás zaujal svojí srozumitelností a stabilitou, a tak jsme začali cíleně hledat menší pozemek, na kterém bychom si ho mohli vyzkoušet.

Nebylo by bývalo pro vás jednodušší zúročit zkušenosti s prodejem bytů a pustit se do vlastní rezidenční výstavby?

Na první pohled se to nabízelo, my se ale rozhodli jít jinou cestou. Sledovali jsme, jak řada firem z realitního trhu míří do rezidenčního developmentu. Období po krizi v roce 2009 nám ale ukázalo i druhou stránku této volby. V době nejistoty výrazně přibývalo těch, kteří potřebovali nemovitosti prodat, zatímco kupujících ubývalo. Právě tehdy jsme nejvíc vydělali na tom, že jsme developerům pomáhali řešit problémy s prodejem jejich projektů. Při úvahách o vlastním developmentu jsme tak hledali segment, který bude stabilnější a odolnější vůči podobným výkyvům. Retail tuto odolnost opakovaně potvrzoval a právě to nakonec rozhodlo o našem dalším směřování.

„Hledali jsme segment, který je stabilní i v krizích. Retail parky nám tuto odolnost opakovaně potvrdily.“ – Firaz Muinov, jednatel a partner LDparks

Váš první park ve Zruči nad Sázavou měl jen 723 m² a dva nájemce – Pepco a drogerii Teta. Dnes máte na kontě přes deset projektů napříč Evropou. Co vám tento komorní start dal do budoucna?

Zruč nad Sázavou je pro nás dodnes výjimečný projekt. Už jen tím, že proběhl bez zásadních komplikací – ať už šlo o povolovací proces, financování, získání prvního investora nebo následný prodej. Důležitou roli sehrálo také Penny, od kterého jsme pozemek pro náš první retail park koupili.

Především jsme ale během realizace potkali lidi z expanzních týmů Pepca, Tety a Penny, kteří nám na samém začátku naší retailové cesty dali šanci. Podpisem smluv o smlouvách budoucích nám umožnili první retail park postavit. Bez nich by projekt nevznikl. Třešničkou na dortu byl samotný prodej. Kupce jsme nakonec našli přes Facebook a due diligence proběhlo hladce. S odstupem času to beru jako potvrzení toho, že development pro nás byl ten správný směr.

Zákulisí evropské expanze

Než jste se rozhodli pro expanzi mimo Česko a Slovensko, nechali jste si zpracovat analýzu devíti evropských trhů. Data vycházela nejlíp pro Bulharsko a Rumunsko, vy jste si nakonec vedle Rumunska vybrali i Španělsko. Co vás k tomu vedlo?

Je to tak, jako jeden z nejlepších trhů vyšlo z analýzy Bulharsko. Právě proto jsme do první trojky zemí podle výsledků GfK (dnes Nielsen) osobně vyrazili a jednali tam s lokálními developery, agenty i nájemci.

Co z jednání vyplynulo?

Že samotná data neukazují celý obrázek. Bulharsko je poměrně malý trh, který s sebou nese specifická rizika. Španělsko nás naopak zaujalo potenciálem nového retailu a odlišnou strukturou hráčů v potravinářském segmentu, než na jakou jsme zvyklí. Ve Španělsku zatím na rozdíl od Rumunska nemáme rozjetých tolik projektů, ale jsme na trhu přítomní a hledáme tu správnou příležitost pro vstup.

Dnes máte samostatné country managery v Bukurešti i v Seville. Liší se vyjednávání s nájemci a příprava retail parku v Rumunsku nebo ve Španělsku od toho, na co jste zvyklí z domácího trhu?

Vyjednávání je rozhodně jiné než na domácím trhu a velkou roli v něm hraje povaha místních obyvatel.

Ve Španělsku jsou lidé otevřenější a přátelštější, ale potřebujete vedle sebe někoho, kdo mluví španělsky. Angličtina tam zdaleka není samozřejmostí. Trh je navíc obsazený silnými lokálními hráči, kteří jsou mezi sebou hodně propojení. Kontakty jsou důležité všude, ve Španělsku se ale bez nich prakticky neobejdete.

Rumunsko je ekonomicky méně vyspělá země, a proto je tam zřetelný obrovský zájem o vstup zahraničního kapitálu. Partneři mluví výborně anglicky, jsou mimořádně ochotní pracovat a do byznysu dávají maximum.

Budoucnost LDparks a ESG v praxi

Dnes působíte ve čtyřech zemích, takže máte přehled napříč několika trhy najednou. Kam se podle vás segment retail parků v Evropě posouvá? Vidíte v jednotlivých zemích podobný vývoj, nebo se trhy spíš rozcházejí? 

Vybrali jsme si trhy, kde nejlépe fungují diskontní řetězce. Tento segment má stabilní poptávku jak v době krize, tak v období růstu. Ve všech zemích, kam vstupujeme, přitom pozorně sledujeme chování zákazníka. To není klíčové jen pro nás, ale především pro naše nájemce.

Ve Španělsku a v Rumunsku je v retail parcích výrazně širší nabídka služeb než u nás: fitness, restaurace, kavárny, kadeřnictví. Myslím si, že tenhle vývoj přichází i na český a slovenský trh. Retail park pak nemusí být jen místem pohodlného nákupu, ale i místem, kde tráví volný čas obyvatelé dané obce a její spádové oblasti.

Jak bude retail vypadat za pět až deset let? Bude ještě prostor pro nové projekty?

Očekáváme, že nabídka služeb v retail parcích bude do budoucna širší, než je dnes. Tyto lokality budou obyvatelům sloužit nejen k rychlému nákupu, ale i jako místo zábavy a trávení volného času.

Udržitelnost a ESG jsou dnes pro investory i developery klíčovým tématem. Jaké konkrétní prvky promítáte do svých projektů?

Udržitelnost je pro nás klíčovou součástí každého nového projektu. Už ve fázi plánování nových projektů pracujeme s dřevostavbami, fotovoltaikou na střechách, bateriovými úložišti nebo zelenými stěnami. 

Snižování uhlíkové stopy vnímáme jako součást odpovědnosti developera, negativní dopady dnes vidíme a pociťujeme všichni. Naším cílem je, aby naše parky splňovaly veškeré platné normy a byly co nejlépe připravené i na požadavky, které teprve přijdou. 

Před nedávnem jste otevřeli retail park Odry. Jaké jsou vaše další plánované kroky v oblasti výstavby?

Aktuálně realizujeme retail park ve Volyni, otevření plánujeme na konec letošního roku. Podařilo se nám také získat několik stavebních povolení, takže příští rok bychom rádi zahájili výstavbu čtyř projektů. 

‍

O firmě LDparks - LDparks je česká developerská společnost zaměřená na výstavbu moderních retail parků. Za značkou stojí Firaz Muinov a Andrej Levin, kteří svou podnikatelskou cestu začínali v oblasti realit. Postupně se posunuli k vlastnímu developmentu a založili společnost LDparks, prostřednictvím které realizují vlastní projekty retail parků. LDparks navazuje na zkušenosti získané v rámci Lekvi Group a v současnosti působí ve čtyřech zemích: v Česku, na Slovensku, v Rumunsku a ve Španělsku.