Marcela Fujanová: Chceme certifikovat všechny naše budovy

Instalujeme fotovoltaiky, připravujeme dobíjecí stanice elektromobilů, certifikujeme budovy podle mezinárodních certifikátů BREEAM In-Use a chystáme projekty na zvyšování jejich energetické účinnosti. Udržitelnost je pro nás klíčové téma a právě na ni se soustředí Marcela Fujanová, ESG manažerka skupiny ZDR Investments. Přečtěte si rozhovor, který vyšel v časopisu ZDR Background.

ZDR Investments už druhým rokem sestavuje vlastní Report o udržitelnosti. V poslední době se ale na evropské úrovni začalo mluvit o rozvolnění pravidel nefinančního reportingu firem. Je to dobře?

Je škoda, že Evropská unie trochu uhýbá z vytyčené cesty, i když samozřejmě pro firmy je nefinanční reporting náročný. My jsme se pustili do strategie udržitelnosti dobrovolně. Podle kritérií evropské směrnice je pro nás zatím reporting nepovinný. Ale i přesto budeme vydávat Report o udržitelnosti i za rok 2024. Firmy, které už do přípravy nefinančního reportingu investovaly, by teď neměly tyto aktivity zastavit. Protože v prvé řadě jde o to, zacyklit udržitelnost do celého dodavatelského řetězce. Ve finále by z toho měl mít užitek ten, koho se to nejvíce týká, a sice zákazník. Ať už je to spotřebitel, nebo podnikatel. Zákazníci by měli vědět, jak udržitelný si kupují produkt nebo službu. Ve finále by nám všem mělo jít o kvalitní životní prostředí.

Je pro vás sběr všech potřebných dat a sestavování Reportu administrativně náročné?

Pro nás je to náročné, protože působíme v několika zemích. Sběr dat je složitý třeba proto, že každá budova má jinak postavená odběrná místa elektřiny a plynu. Někde máme budovu pod správou celou, takže za hlavním měřičem jsou podružná měření pro jednotlivé nájemce. Tam o spotřebě energie všech nájemců máme dokonalý přehled. Máme ale i spoustu budov, kde odběrná místa patří samotným nájemcům. V těchto případech usilujeme o uzavření tzv. zelených dodatků ke smlouvám, na jejichž základě se navzájem informujeme o plnění cílů udržitelnosti a sdílíme i data o spotřebách energie. Nedávno jsme díky tomu spustili energetický monitoring našich nájemců. Na základě těchto dat můžeme v budovách plánovat úsporná opatření.

Jsou nájemci ochotní na základě zelených dodatků data poskytovat?

Většina ano. Některé nadnárodní řetězce jsou na takové dodatky zvyklé.

Mají nájemci již nějaké specifické požadavky na zavádění úsporných či jiných opatření?

S požadavky tohoto charakteru se setkáváme stále ve velmi malé míře. Například v případech zajišťování kontejnerů na odpad, výměny osvětlení za úspornější varianty, vodovodních baterií, a zejména pak při samotném remodelingu (renovaci) provozoven.

Čím to je?

Podle mého názoru se zatím soustředí na vlastní přímé emise a dodavatele. Tlak ze strany nájemců na udržitelné budovy pravděpodobně přijde zejména v rámci provádění a plnění požadavků evropské směrnice o energetické náročnosti budov EPBD IV.

Měli jste nějakou odezvu na váš první Report o udržitelnosti, který jste vydali loni, ať už od nájemců, nebo investorů?

Od investorů přišla pozitivní odezva. Viděli v něm, jaké máme cíle, co řešíme i jaké děláme konkrétní projekty. Třeba si díky Reportu dokážou lépe představit, co už podnikáme v oblasti fotovoltaických elektráren nebo dobíjecích stanic pro elektromobily v našich retail parcích.

Kolik dobíjecích stanic byste chtěli mít?

Už máme v přípravě kolem osmdesáti parkovacích stání s dobíjením. Protože zákazníci se v našich parcích nezdržují příliš dlouho, musíme instalovat rychlodobíjecí stanice. S tím se pojí větší požadavky na kapacitu distribuční sítě. Musíme také plnit pravidla podle stavebního zákona, která předepisují, kolik dobíjecích míst musíte v retail parku mít na určitý počet parkovacích stání.

Všimly si vašeho Reportu i banky?

Pro ně bylo významné zjištění, že se ESG zabýváme dobrovolně. Díky Reportu vidí, jak řešíme úspory energií a že se těmto aktivitám věnujeme. Pro banky je hlavně důležité, jaký má daná budova průkaz energetické náročnosti. Díky tomu, že provedeme v budově úsporná opatření nebo na ní nainstalujeme fotovoltaiku, se můžeme dostat do lepší energetické třídy.

První Report vám měl dát především počáteční informaci, jak jste na tom s ohledem na cíle ESG a co byste měli dělat dál. V jakém stavu tedy vaše portfolio je?

Z pohledu ESG si jako celá skupina vedeme velice dobře. Máme budovy v nejvyšších energetických třídách, ale pochopitelně máme v portfoliu i starší budovy, které budou vyžadovat určité investice do zlepšení energetické náročnosti. Ohledně uhlíkové stopy většina emisí spadá do tzv. Scope 3, což jsou nepřímé emise, které nemůžeme příliš ovlivnit, protože jsou pod kontrolou našich nájemců. Ale je na nás, jak nájemcům pomůžeme, aby své emise snižovali. Věnujeme se nejen environmentálním aspektům, ale také těm sociálním, které se skrývají pod S ve zkratce ESG. Do toho spadají také právě zelené dodatky a užší vzájemná komunikace o udržitelnosti s nájemci. Snažíme se získat mezinárodní certifikáty, které dokládají soulad kritérii udržitelnosti budov.

Kolik budov už certifikujete?

Deset budov podle metodiky BREEAM In-Use. Abychom se dostali na certifikát Very good, museli jsme na konci roku 2024 realizovat různá opatření. První certifikáty jsme již obdrželi. Letos bychom v tom chtěli pokračovat u dalších budov. A rádi bychom získali certifikát i pro některou z našich zahraničních nemovitostí.

Vybíráte je podle toho, jestli už jsou v nejlepším standardu a certifikát získají snadno, nebo spíše jdete cestou renovací starších budov, abyste je posunuli do vyššího standardu?

V BREEAM se řeší posouzení environmentálních rizik, tedy dopadu budovy na životní prostředí a zdraví lidí. To vše se dá použít i pro prokázání souladu s taxonomií EU, jejíž kritéria určují, jaké činnosti podnikání jsou udržitelné. Pro získání certifikátu jsme vybírali budovy, které jsou v energetické náročnosti někde uprostřed, protože stejně bychom do jejich modernizace museli investovat.

Certifikace je také vaše dobrovolná aktivita, nebo vás do ní někdo tlačí?

Je to náš dobrovolný přístup. Chceme mít postupně certifikované všechny naše budovy.

Hodnotíte i odolnost budov vůči změnám klimatu. Co všechno do toho spadá?

Máme na to software, který podle lokality a dalších údajů vytvoří graf, jak si stojíme z pohledu rizika záplav, zemětřesení, odolnosti vůči suchu nebo vlnám veder. Na základě této analýzy se rozhodujeme, jestli u dané budovy máme udělat nějaká opatření, například proti suchu. To třeba zahrnuje výsadbu trávníků, stromů nebo změnu systému kosení trávy, což podporuje biodiverzitu v okolí budovy.

Která z klimatických rizik vycházejí jako nejhorší?

Přívalové srážky a sucho. Mohou nás potrápit i vlny veder, které povedou ke zvýšené spotřebě elektřiny na provoz klimatizací. Takže úspory energií musíme najít někde jinde. Třeba tím, že budovu lépe zaizolujeme. Tím se dostáváme zpátky k energetické náročnosti a energetickému štítku. V rámci certifikace jsme získali i určitá doporučení na hospodaření s dešťovou vodou, ale zatím jsme se do nich nepustili. Vzhledem k tomu, že se klimatická rizika budou pravděpodobně zvyšovat, je nutné přijímat dlouhodobá opatření pro zvýšení odolnosti našich budov.

Upravovali jste nějak hlavní cíle vaší ESG strategie na základě zjištění z prvního Reportu?

Ne, strategii jsme připravili v roce 2023, cíle v ní jsou jasně dané a dlouhodobé. Na jejich revizi se podíváme až za dva nebo tři roky. Je třeba si uvědomit, že jednotlivá opatření zaberou čas. Například u fotovoltaik od rozhodnutí o realizaci do jejich zprovoznění uběhnou i dva roky.

Loni jste měli v plánu postavit 2,5megawattu fotovoltaik na zhruba 30 tisících metrech čtverečních střech. Povedlo se to?

V roce 2024 jsme instalovali fotovoltaiky s výkonem 1,8 MWp. Pět elektráren jsme postavili v Česku a k nim přidali jednu v Rakousku, Slovinsku a na Slovensku.

Pro letošek je plán dvojnásobný proti roku 2024.

Ano, chystáme se na instalace s vyšším výkonem. Největší elektrárna bude v Hradci Králové s výkonem 600 kWp. Všechny elektrárny stavíme na střechách. Na jiné typy, jako třeba solární carporty, se zatím nechystáme.

Elektřinu z fotovoltaik dodáváte do celého retail parku, nebo jen největšímu nájemci, který pod danou střechou je?

Hodně to závisí na konkrétním retail parku. První fotovoltaiku v Česku jsme instalovali na jedné z budov ve Světlé nad Sázavou, ve které máme jen jednoho nájemce. Tam to bylo jednoduché. Co elektrárna vyrobí, to spotřebuje tento nájemce. Pokud je v parku více nájemců a máme pro ně podružné měření, mohou naši elektřinu využít všichni, kteří v danou dobu spotřebu mají.

Pomohlo vám uzákonění energetických společenství, v nichž se dá elektřina z obnovitelného zdroje snadněji posílat do různých odběrných míst?

To se hodí pro případy, kdy nájemci mají vlastní odběrná místa. V tuto chvíli máme záměr na dva pilotní projekty sdílení elektřiny, kterými bychom chtěli vyřešit předání elektřiny z FVE daného retail parku. Pravděpodobně půjdeme cestou sdílení aktivního zákazníka, kdy můžete připojit až jedenáct odběrných míst k jedné výrobně.

Je pro ně vaše solární elektřina levnější, než kdyby si elektřinu nakupovali od obchodníka?

Pokud by měli od obchodníka nakoupit zelenou elektřinu se zárukou původu, tak ta naše vyjde levněji.

Mohly by se vaše retail parky zapojovat do větších energetických společenství, která budou vytvářet například obce, a dodávat elektřinu i mimo vlastní park?

Uvažovali jsme o tom a už jsme zjišťovali u Energetického datového centra, jestli existuje nějaký seznam fungujících energetických společenství. Pro nás by zapojení do takových energetických komunit byla až další fáze v okamžiku, kdy bychom neměli kam prodat naši vyrobenou elektřinu.

Může taková situace nastat vzhledem k velikosti střech a prakticky nepřerušovanému provozu prodejen ve vašich parcích?

Jsou parky, které mají potenciál na opravdu velkou fotovoltaiku, ale spotřeba je tam malá, pokud tam nemáme nájemce z oblasti potravinářství. V takovém případě si umím představit, že bychom se do nějakého širšího energetického společenství zapojili.

Mezi jeden z úkolů jste si dali i analýzu potenciálu dalších druhů obnovitelných zdrojů, jako je vítr nebo geotermální energie. Dávalo by to někde smysl?

V Chorvatsku máme velký retail park v Pule, který je blízko moře a jsou tam relativně stálé větry. V tomto případě si dokážu představit využití spojení solární energie s větrnou. V Česku si to ale v tuto chvíli nedokážu představit, a to ani využití geotermální energie.

Ucházíte se u investic do fotovoltaik o dotace z Modernizačního fondu nebo jiných programů?

Dotace bychom rádi využili. U velkých fotovoltaik, které budeme stavět, už máme o dotace zažádáno. Prověřujeme, jestli bychom v případě čerpání dotace pak mohli vyrobenou elektřinu sdílet. V některých dotačních titulech jste totiž omezeni tím, že přetok nespotřebované elektřiny do sítě může být maximálně 30 procent. To je velké omezení, protože pokud třeba o nějakém státním svátku bude retail park zavřený a nebude mít standardní odběr, museli bychom výkon elektrárny snižovat namísto předávání elektřiny jinam.

Když se na ESG podíváte očima investorů do vašich fondů, co jim to přináší, když investujete do zvyšování energetické účinnosti budov, certifikátů nebo fotovoltaik?

Zvyšujeme atraktivitu nemovitostního portfolia. Do budoucna budou nájemci preferovat nájem v udržitelných budovách. Teď je čeká první vlna povinného reportingu ESG a je možné, že se i na tuto oblast zaměří a budou po nás energeticky co nejefektivnější budovy požadovat. Pokud budou nájemci spokojení, znamená to i stabilní výnos pro naše investory.

Od letošního února mají vaše fondy označení Light Green. Co to znamená?

Tento pojem vychází ze směrnice SFDR, která rozlišuje tři stupně udržitelnosti investic. ZDR Investments udržitelnost prosazuje, ale její naplňování není jejím hlavním cílem. Máme nastavené ukazatele udržitelnosti, které budeme muset vykazovat, jako např. míru energetické intenzity, míru spotřeby vody, a budeme sledovat produkci energie z obnovitelných zdrojů.

Co vám označení Light Green za jménem fondu přinese?

Na trhu komerčních nemovitostí patříme mezi lídry. K investicím přistupujeme s maximální odpovědností a odpovědnost v rámci udržitelnosti bereme jako naprostou samozřejmost. Zájem investorů v tomto směru neustále roste a díky oficiálnímu označení našich fondů Light Green bude náš přístup čitelnější i pro ty, kteří se otázkou udržitelnosti v investicích začínají aktuálně zabývat.