Defenzivní investiční strategie: jak vypadá a proč na ni sázíme

‍Defenzivní investiční strategie nestaví na honbě za maximálním zhodnocením, ale na dlouhodobé stabilitě a ochraně kapitálu. Přesně na těchto principech stavíme i naše fondy. Zaměřujeme se na dlouhodobě pronajaté komerční nemovitosti, jejichž výnos plyne převážně z inkasovaného nájemného od bonitních nájemců.

Co je defenzivní (konzervativní) investiční strategie

Defenzivní investiční strategie je přístup, který klade důraz na:

• ochranu investovaného kapitálu
• stabilitu a předvídatelnost výnosu
• nižší volatilitu
• dlouhodobý horizont

Na rozdíl od dynamických strategií, které spoléhají na růst hodnoty aktiv nebo tržní cykly, defenzivní strategie stojí na aktivech generujících pravidelný příjem – typicky nájemné, dividendy nebo úroky.

Investiční strategie fondů se obvykle dělí do čtyř základních kategorií podle poměru rizika a výnosu:

Zatímco na realitním trhu existují agresivnější strategie (tzv. Value-Add nebo Opportunistic), které sázejí na riziko spojené s novou výstavbou či nákupy rizikových aktiv, konzervativní fondy volí cestu stability. Jejich prioritou není rychlý zisk, ale nákup již hotových, plně obsazených budov v prémiových lokalitách. Tento přístup minimalizuje riziko výpadku příjmů a je ideální například pro investory, kteří hledají ochranu kapitálu před inflací.

Jak funguje defenzivní strategie v našich nemovitostních fondech

Stabilita našich fondů stojí na několika klíčových pilířích:

1) Dlouhodobé nájemní smlouvy
V segmentu retail parků jsou běžné nájemní smlouvy na 5 až 10 let, nebo i déle. Díky tomu můžeme predikovat cashflow fondu na roky dopředu.

2) Bonitní nájemci

Portfolio tvoří retail parky s nájemci z oblasti potravin, drogerie a služeb denní potřeby – převážně silné nadnárodní řetězce se stabilní poptávkou ve všech fázích ekonomického cyklu.

3) Široká diverzifikace portfolia
Fondy investují do desítek retail parků v různých regionech a zemích Evropy. Mají mnoho nájemců napříč různými obory, což snižuje dopad výpadku jednotlivých příjmů.

4) Výnos z nájemného
Příjem plyne převážně z inkasovaného nájemného. Díky tomu jsou výnosy dlouhodobě předvídatelné.

Proč jsme zvolili právě defenzivní strategii

Defenzivní přístup jsme nezvolili jen jako obecnou investiční filozofii. Vychází z charakteru segmentu, na který se dlouhodobě zaměřujeme – regionální retail parky se zbožím a službami denní potřeby.

Právě tento typ nemovitostí patří v Evropě k nejstabilnějším segmentům komerčních realit. Nájemci jako potraviny, drogerie či základní služby vykazují dlouhodobě stabilní tržby i v obdobích ekonomického zpomalení, což se promítá do stabilní obsazenosti a nájemních příjmů. Retail parky navíc těží z jednoduššího provozního modelu, nižších nákladů a dobré dostupnosti pro každodenní nákupy.

Defenzivní strategie se osvědčila v různých fázích ekonomiky

Jednou z hlavních výhod defenzivního realitního modelu je jeho odolnost napříč ekonomickými cykly.

• Růst ekonomiky = stabilní nájem + růst hodnoty nemovitostí
• Inflace = nájemní smlouvy často obsahují inflační doložky
• Zpomalení nebo recese = segment zboží denní potřeby zůstává stabilní
• Volatilita trhů = výnos není závislý na tržní ceně aktiv

Silní nájemci a dlouhé smlouvy vytvářejí stabilní příjem i v době ekonomických výkyvů, protože poptávka po základním zboží a službách zůstává relativně stabilní.

Stabilita výnosu stojí na délce nájemních smluv

Klíčovým ukazatelem stability realitního fondu je délka nájemních smluv (WAULT). Čím je delší, tím vyšší je predikovatelnost budoucího výnosu.

Fondy ZDR Investments patří v tomto ohledu k nadprůměru trhu – celá skupina našich fondů vykazuje k datu 1. 8. 2026 WAULT 7,2 let s obsazeností 99,3 %. V rámci jednotlivých fondů je WAULT následující:

• Fond ZDR Public: 6 let
• Fond ZDR FKI: 7,6 let
• Fond ZDR Industrial: 7,9 let

Defenzivní strategie tak umožňuje našim investorům podílet se na výnosech komerčních nemovitostí při relativně nízké míře volatility a s dlouhodobou předvídatelností výnosu.

Pro koho je defenzivní strategie vhodná

Defenzivní strategie je vhodná především pro investory, kteří:

• preferují stabilitu před maximálním výnosem
• chtějí dlouhodobě chránit kapitál
• hledají pravidelný výnos
• mají nižší toleranci rizika
  

Typicky jde o investory budující dlouhodobé portfolio, investory v pozdější fázi investičního horizontu nebo investory, kteří chtějí vyvážit dynamičtější složky portfolia.

Defenzivní strategie jako přirozená volba našeho segmentu

Defenzivní strategie v našem případě není omezením výnosového potenciálu, ale logickým využitím silných stránek segmentu, ve kterém působíme. Stabilita nájemních příjmů se následně promítá do stability hodnoty portfolia i výnosů pro investory – což potvrzují i pravidelná přecenění nemovitostí.

Podívejte se, jak dopadlo přecenění portfolia z konce minulého roku. Potvrzuje, že růst hodnoty vycházel především z nájemního výnosu, nikoli ze změny tržních výnosových měr.

Konzervativní strategie je přirozeným základem našeho investičního modelu: staví na reálné poptávce po každodenních službách, dlouhodobých nájemních vztazích a stabilním provozu nemovitostí napříč ekonomickými cykly. Stabilita tak zůstává hlavním principem, na kterém stavíme naše fondy.

Tento článek není nabídkou, výzvou či doporučením k investování. Investování s sebou nese riziko, které může vést k poklesu hodnoty investice a kapitálové ztrátě. Hodnota investičních akcií se v čase mění a historické výsledky fondů nejsou indikací ani zárukou výsledků budoucích. Investice do fondů podléhají rizikům uvedeným ve statutu fondů.