15 otázek, jak si vybrat nemovitostní fond
Druh nemovitostí, velikost fondu a průměrná doba do konce nájemních smluv. To vše ovlivňuje rizikovost investice i její výnos, vysvětlují David Mazáček a Matouš Ryska z Institutu strategického investování, který působí při Fakultě financí a účetnictví VŠE v Praze. Co dalšího byste měli o nemovitostních fondech vědět? Projděte si patnáctero klíčových otázek, které se objevily i na stránkách našeho lifestylového časopisu ZDR background.
1. Realitní fondy patří ke konzervativním investicím. Jaké roční výnosy od nich lze čekat?
U retailových fondů můžeme očekávat výnosy mezi 4 a 7 procenty a u fondů kvalifikovaných investorů je možné dosáhnout na výnosech i dvouciferných hodnot.
2. Na jak dlouhý minimální investiční horizont má smysl peníze do realitních fondů investovat?
Realitní fondy jsou ideální pro střednědobé investice, tedy od 5 do 10 let.
3. Liší se svou investiční strategií retailové fondy a fondy kvalifikovaných investorů?
Retailové fondy musí ze zákona část prostředků investovat do bezrizikových aktiv (např. do státních dluhopisů) a držet vyšší likviditu. Fondy kvalifikovaných investorů tato omezení nemají. Obecně pak platí, že retailové fondy jsou averznější k riziku – mají nižší úroveň zadlužení a investují do konzervativnějších aktiv, což samozřejmě vede k jejich nižší výnosnosti, zatímco fondy kvalifikovaných investorů dosahují výnosnosti vyšší. Fondy kvalifikovaných investorů jsou také určeny pro investory s vyšším objemem kapitálu.
4. Jaká kritéria nebo ukazatele by měl investor sledovat, když si vybírá realitní fond, do něhož by chtěl investovat?
Nejdůležitější je sektorové vymezení fondu – např. jestli se soustředí pouze na kancelářské budovy, nebo má diverzifikovanější portfolio s mixem různých typů aktiv. Dále je třeba se dívat na výnos za poslední roky, LTV, tedy poměr zadlužení vůči hodnotě portfolia, WAULT neboli průměrnou dobu do konce nájemních smluv, celkovou hodnotu portfolia a zdá má fond domicil v České republice. Rovněž je dobré sledovat, jak dlouho fond na trhu působí. Nakonec ale musí rozhodnout preference individuálního investora. Jako u každé investice platí, že vyšší výnos s sebou pravděpodobně nese i vyšší riziko. Mladý value-add fond bude dosahovat pravděpodobně vyšší výnosnosti než fond s hodnotou desítek miliard korun a konzervativním přístupem.
Co je to value-add fond?
Value-add fond je typ nemovitostního investičního fondu, který se zaměřuje na nemovitosti s potenciálem zvýšení hodnoty. Obvykle investuje do komerčních nebo rezidenčních nemovitostí, které nejsou v ideálním stavu nebo nevyužívají naplno svůj potenciál (např. mají nízkou obsazenost, potřebují rekonstrukci, mají nevýhodné nájemní smlouvy apod.).
5. Jedním z významných ukazatelů o kvalitě portfolia je průměrná doba do konce nájemních smluv (WAULT). Co o kvalitě a stabilitě fondu říká a v jakém rozmezí by se tento ukazatel měl ideálně pohybovat?
Tady záleží na strategii fondu – u krátkodobějších smluv může fond častěji vyjednávat o nové výši nájemného, a zvyšovat tak výnos, zároveň ale nese vyšší riziko, že se mu nepodaří včas obsadit volnou plochu. Pokud je investor konzervativní, měl by vyhledávat fondy s dlouhým WAULT.
6. Z čeho se tvoří výnos fondu – jakou roli hraje nájemné a jakou roli hraje vývoj kapitálové hodnoty nemovitosti?
Výběr nájemného tvoří hotovostní zhodnocení fondu, a tedy jedná se o přímý hotovostní výnos na investici investora. Kapitálová hodnota se kumuluje v podkladovém aktivu až do jeho prodeje. Zatímco cashový výnos v případě stabilního a pronajatého aktiva je stabilní a v čase se zvyšuje, kapitálový výnos může být více volatilní, protože nezávisí tolik na budově jako takové, ale na celkové situaci na trhu nebo v ekonomice. Nájemné u komerčních nemovitostí se standardně zvyšuje o inflaci (u uzavřených smluv) nebo o její část. Jak inflace, tak celková situace na trhu vedla v posledních letech k růstu nájemného jak v rezidenčním, tak v komerčním segmentu. Oproti tomu yieldy (výnosové míry) převážně u komerčních nemovitostí stoupaly díky vývoji podkladových úrokových sazeb. Když yieldy rostou, hodnota nemovitosti za jinak stejných podmínek klesá.
7. Podepsal se růst yieldů na výnosnosti českých realitních fondů?
Díky síle domácího kapitálu (mimo jiné fondů) se tato korekce v ČR projevila výrazně méně než v západní Evropě. Vzhledem k tomu, že zjednodušeně se hodnota nemovitosti rovná podílu čistého nájmu a yieldu, tak právě zvyšování nájemného v ČR více méně absorbovalo velkou část nárůstu yieldů, a hodnota naprosté většiny nemovitostí se tak nezměnila. V posledním roce vidíme, že hodnota nemovitostí opět roste. I proto realitní fondy přestály krizi na realitním trhu bez jakýchkoli problémů.
8. Může se stát, že realitní fond vykáže záporný výnos?
Jako u jakékoliv investice se to stát může, jelikož hodnota nemovitosti jako kteréhokoliv jiného aktiva může klesnout. Příčinou je buď snížená poptávka po určitém typu nemovitosti, například během covidu se výrazně snížila poptávka po kancelářských budovách, nebo po konci boomu e-commerce během let 2019–2022 přišla korekce výnosnosti u logistických center. Dalším důležitým faktorem jsou úrokové sazby, jejichž zvýšení se výrazně promítá do cen nemovitostí. Jenom je potřeba dodat, za jaké období se o záporný výnos jedná. Pokud fond vykazuje kladnou výnosnost několik let a z nějakého důvodu vykáže jeden rok výnos záporný, není žádný důvod k panice, neboť se pouze částečně sníží naakumulovaná hodnota minulých let. Samozřejmě tento trend nemůže být trvalý a investor by si měl ověřit, jaký je důvod takové situace – zda se jedná například o re-leasing nebo výpadek klíčového nájemce. Když se nahradí, vrátí se fond zase k růstu.
9. Jak si vedly realitní fondy v nedávné éře vysoké inflace, dokázaly ji porazit?
V době dvojciferné inflace samozřejmě většina fondů inflaci neporazila, ale o to ani nejde. Jde o to, aby investice (ať už do fondů, nebo jinam) porážela inflaci dlouhodobě, což v případě realitních fondů určitě platí. Pokud dojde k extrému na trhu, jakým byla dvojciferná inflace a vysoké úrokové sazby, je potřeba mít převážně takovou investici, která dokáže takové období přestát bez nominálních ztrát, což se fondům v ČR podařilo.
10. Některé fondy mají v portfoliu několik druhů nemovitostí, od logistických přes retail až po kanceláře, jiné se soustředí jen na jeden nebo dva druhy nemovitostí. Jak složení portfolia ovlivňuje výnos fondu?
Pokud se fond soustředí pouze na jeden typ nemovitostí, vystavuje se vyššímu riziku poklesu hodnoty portfolia v případě poklesu daného segmentu. Když investujete do více sektorů, více diverzifikujete výnos. Stejně jako pokud fond drží dvě velká aktiva, je méně diverzifikovaný než fond, který jich má dvacet. Zase dvě aktiva se spravují jednodušeji. Záleží proto na portfoliu investora. Pokud budete mít možnost investovat do nákupního centra ve vaší lokalitě, které znáte a kam chodíte deset let nakupovat, a víte, že je tam stále hodně lidí, a víte jako místní člověk, že se v okolí žádné další nebude stavět, tak proč byste neinvestoval do fondu, které má toto jedno aktivum. Nepotřebujete diverzifikovat přes fond s třiceti aktivy. Naopak pokud aktivum neznáte, je lepší diverzifikovat.
11. Je pro potenciálního investora důležitá informace o celkové hodnotě nemovitostí v portfoliu? Jsou menší fondy rizikovější než fondy s velkým portfoliem?
Podobně jako u diverzifikace sektorové platí, že čím více nemovitostí v portfoliu, tím nižší je riziko, ovšem často čím více nemovitostí, tím nižší, ale méně kolísavý a jistější výnos. To platí zvláště u value-add fondů. Pokud koupíte nemovitost, u které provedete repositioning a zvedne se její hodnota, dopad do portfolia o třech nemovitostech bude výrazně vyšší než do miliardového portfolia, kde kromě této akvizice máte dalších patnáct nemovitostí.
12. Může investor poznat, jak kvalitní budovy fond v portfoliu má s ohledem na dlouhodobý výnos – např. jestli splňuje parametry ESG, aby byly atraktivní pro špičkové nájemce, nebo jestli budou vyžadovat vysoké investice do renovace nebo rekonstrukce, aby si udržely místo na trhu?
Určitě ano, je dobré se podívat na ESG strategii fondu. Dále samozřejmě obecně platí, že čím starší budova, tím vyšší riziko, že bude vyžadovat vysoké kapitálové investice, a tím nižší je pravděpodobně udržitelnost budovy. Platí, že core fondy budou mít pravděpodobně vyšší technologickou kvalitu nemovitostí než value-add fondy. Pro celkový obrázek by se měl investor dívat, zda fond má certifikované budovy certifikací BREEAM nebo LEED, které udávají klíčové parametry udržitelnosti.
Co je to core fond?
Core fond investuje do kvalitních, stabilních nemovitostí s dlouhodobými nájemními smlouvami a nízkou mírou rizika. Typicky jde o kanceláře, retail parky nebo logistické areály v atraktivních lokalitách. Oproti value-add fondu se nezaměřuje na rekonstrukce či spekulativní zhodnocení, ale na stabilní a předvídatelný výnos z pronájmu.
13. V poslední době se objevily fondy, které se zaměřují na nájemní bydlení. Jak zajímavý segment je to s ohledem na rizikovost a výnos?
Nájemní bydlení je méně rizikové než nájemné komerční, což ale samozřejmě odráží i výnosnost. Rezidenční nájemní budovy dlouhodobě dosahují nižších výnosů než jiné druhy nemovitostí. Na rozdíl od většiny komerčních nemovitostí je u nájemního bydlení větším tahounem výnosů kapitálové zhodnocení bytů v budově než příjem z nájmu. Rezidenční trh je celkově méně volatilní a v podmínkách České republiky asi nic nenasvědčuje tomu, že by ceny bytů měly přestat růst.
14. Jak velkou část portfolia by měl investor optimálně do realitních fondů investovat?
To vždy záleží na rizikovém profilu investora, pokud je člověk averzní k riziku a bojí se poklesu hodnoty svého portfolia, měl by alokovat větší část svých prostředků do konzervativních investic, jako jsou například nemovitostní fondy. Pokud ovšem cílí na vyšší výnos a nebojí se riskovat, pak mu lze doporučit jiná aktiva. Optimální mix investice pro celou populaci se tak nedá definovat. Co ale lze doporučit jednoznačně, je diverzifikace, nespoléhat se na jeden typ aktiva je klíčové.
15. Jak jsou realitní fondy pro investora drahé ve srovnání s jinými typy podílových fondů, pokud jde o vstupní a správcovský poplatek?
Retailové fondy mají napříč spektrem velmi podobné poplatky, které se pohybují v rozmezí jednotek procent. Jiná situace je u fondu kvalifikovaných investorů, kde jsou poplatkové struktury velmi rozdílné, a vždy je dobré se zaměřit na performance fee daného fondu, které často funguje na principu high-water mark a mohou potenciální výnos investora výrazně omezit.
