Jak vybrat nemovitostní fond krok za krokem
Investování do nemovitostních fondů může zhodnotit vaše úspory a zajistit vám finanční stabilitu. Jak ale vybrat ten správný fond? Na co se zaměřit a na co si dát při výběru pozor?
Nemovitostní fondy jsou zajímavou investiční příležitostí pro všechny typy investorů. Využívají je jak kvalifikovaní, tak i drobní investoři, kteří hledají stabilní zhodnocení ve středně až dlouhodobém horizontu. Pokud také chcete investovat do nemovitostního fondu, projděte si seznam těch nejdůležitějších parametrů. Na ně byste se totiž měli při výběru fondu zaměřit především.
Jak investovat do nemovitostí? Nejprve zhodnoťte své možnosti, pak jednotlivé fondy
Než se rozhodnete pro investici do konkrétního fondu, proveďte alespoň základní analýzu. Seznamte se s velikostí a strukturou fondu, kvalifikací a zkušenostmi vedení fondu, historií fondu a jeho dosavadními úspěchy. Podívejte se také na to, jak se fondu dařilo v minulosti. Jak stabilní zhodnocení dlouhodobě přináší? Berte ale v potaz, že historické výnosy nejsou zárukou výnosů budoucích.
Velkou roli hraje také to, jakým investorům je fond určený. Setkat se můžete například s fondem pro kvalifikované investory, který má svá specifika, jako je zákonem stanovená minimální výše počáteční investice od 1 milionu korun. Oproti tomu tzv. retailové fondy jsou určené i drobným investorům. Vstupní investice se obvykle pohybuje v řádu stovek korun. Pro začátek byste tak měli mít především jasno v tom, jakou částku a na jak dlouho chcete investovat.
Výhody investování do nemovitostního fondu
-
Můžete investovat do nemovitostí, na které byste jinak s vlastním kapitálem nedosáhli.
-
Nepotřebujete velký kapitál. Investovat do retailového fondu můžete už od pár stovek měsíčně.
-
Neřešíte správu nemovitostí, nájemníky ani další náklady spojené s provozem.
-
Podíl v nemovitostním fondu jednoduše koupíte i prodáte formou zpětného odkupu. Odpadnou vám tak starosti spojené s nákupem a prodejem nemovitosti.
-
Netýkají se vás ani rizika a náklady spojené s výstavbou nemovitosti nebo vyřizování stavebího povolení.
5 kritérií, na která byste se měli při výběru nemovitostního fondu zaměřit
Ke konci února 2023 mělo v ČR podle ČNB domicil celkem 754 investičních fondů, z toho 120 fondů nemovitostních. V takovém množství může být těžké se zorientovat, natož pak jednotlivé fondy nějak fundovaně porovnat. Při výběru fondu se proto soustřeďte na ta nejdůležitější kritéria:
- typy nemovitostí
- velikost portfolia a jeho diverzifikace
- úvěrové zatížení fondu
- poplatky
- registrace fondu a jasná struktura
1. Do jakých typů nemovitostí fond investuje?
Nemovitostní fondy většinou investují do komerčních nemovitostí. Těmi mohou být jak administrativní budovy a obchodní centra, tak i například retail parky nebo logistické či výrobní areály. Zajímat byste se měli i o stav nemovitostí v konkrétním fondu. Bezpečnějším cílem pro investory jsou fondy, které ve svém portfoliu spravují pouze dokončené a pronajaté nemovitosti. Fondy, které se přímo věnují i developmentu mohou sice doručit vyšší výnos, ale nesou s sebou i větší riziko spojené právě s výstavbou. A proč byste se měli zajímat o to, do kterých konkrétních typů nemovitostí fond investuje? Různé typy nemovitostí mají různé vlastnosti a reagují odlišně na změny na trhu.
Pokud hledáte stabilní, dlouhodobý výnos, je dobré zvolit fond, jehož strategie je postavená na inkasovaném nájemném, nikoliv na spekulacích na růst cen nemovitostí. Velkou roli hraje také složení nájemců a délka uzavíraných nájemních smluv. V našem segmentu regionálních retail parků je obvyklé uzavírat dlouhodobé smlouvy na období minimálně 5 let. Výjimkou nejsou ani smlouvy termínované na 10 let a více. Orientovat se tak můžete podle ukazatele WAULT – čím větší má hodnotu, tím je to pro stabilitu výnosů fondu samozřejmě lepší.
Co je to WAULT?
WAULT je zkratkou anglického weighted average unexpired lease term. Označuje průměrnou váženou dobu do konce platnosti nájemních smluv, která se uvádí v letech. To znamená, že pokud u nemovitostního fondu uvidíte například „WAULT 5“, je průměrná zůstatková doba nájemních smluv od současnosti ještě 5 let. Po tuto dobu by fond na svém portfoliu měl generovat příjmy z nájmů alespoň ve stejné výši jako dosud.
Naše nemovitostní fondy ZDR Investments investují do výnosových komerčních nemovitostí na území České republiky, Slovenska, Rakouska, Německa a Chorvatska. Naši nájemci jsou primárně velké evropské potravinářské a diskontní řetězce. Tato skladba portfolia se ukázala být velmi odolnou vůči hospodářským cyklům a dobře obstála i v těžkých časech koronavirové pandemie nebo dosud probíhající války na Ukrajině. Každá nájemní smlouva navíc obsahuje svou inflační doložku, která zajišťuje hodnotu nájemní smlouvy i v dobách vyšší inflace.
2. Jaká je velikost portfolia fondu a jak je diverzifikované?
Pokud chcete minimalizovat riziko a maximalizovat výnosy svých investic, zajímejte se také o velikost portfolia fondu a o jeho diverzifikaci. Pokud fond vlastní více nemovitostí s různými nájemci je riziko rozložené. Pokud fond dosáhl jednorázově nadprůměrného výnosu, ale má pouze malý počet nemovitostí, může za jeho úspěchem být jen prodej jedné z nich. Budoucí výnosy pak nemusejí být stejně vysoké jako v minulosti.
V našich fondech klademe na diverzifikaci portfolia velký důraz. Dbáme na to, aby se vybrané nemovitosti nacházely jen v zemích se stabilní politickou situací. Riziko investice rozkládáme mezi vysoký počet nemovitostí situovaných na pěti evropských trzích s pestrou skladbou nájemců z různých sektorů ekonomiky. Geografická diverzifikace nám pomohla také v době vysoké inflace, která u nás patřila dokonce k nejvyšším v celé EU.
3. Jaké je úvěrové zatížení fondu (LTV)
Fondy, které investují do nemovitostí, využívají kromě peněz od svých investorů také financování bank. Výše úvěrového zatížení je proto dalším klíčovým parametrem, který ovlivňuje výkonnost. Při výběru fondu se tak zajímejte o to, jaká je výše vlastního kapitálu a kolik je tzv. LTV.
Co je LTV?
LTV (loan to value ratio) označuje poměr výše úvěru k hodnotě nakupovaného aktiva. V souvislosti s retailovými nemovitostními fondy určuje maximální úvěrové zatížení. Některé fondy prakticky nevyužívají žádné úvěry, jiné mohou mít LTV třeba na úrovni 50 %. To pak v praxi znamená, že například ke 12 milionům vlastního kapitálu přidají ještě 12 milionů z bankovního úvěru. Retailové fondy jsou z pohledu LTV více regulované, fondy kvalifikovaných investorů (FKI) z pravidla nemají z hlediska výše LTV žádná omezení.
Externí financování může být efektivním nástrojem, jak pomocí úvěru přispět k vyššímu zhodnocení fondů. Výhodou bankovního financování je také fakt, že bonitu subjektu a jeho nájemců prověří ještě jednou risk management banky. Fond tím tak získává další expertní pohled. Je ale důležité, aby se výše LTV nepřehoupla přes přiměřenou míru.
4. Jak vysoké má fond poplatky?
Poplatky spojené s provozem a správou si účtuje většina realitních fondů. Jejich výše ovlivňuje konečný výnos, proto je důležité zajímat se i o ně. Kromě vstupních nebo výstupních poplatků se můžete setkat i s výkonnostními poplatky, se kterými některé fondy také pracují. Tyto poplatky motivují spráce fondu v maximální míře zhodnocovat prostředky svých investorů. Všechny druhy poplatků, které jsou s investováním spojené, snadno dohledáte ve statutu fondu. Ten je standardně dostupný na internetových stránkách fondu nebo investičních společností pod názvem Klíčové informace pro investory (KID). Nicméně cílený výnos uvedený v tomto dokumentu všechny poplatky již zohledňuje. O celkové nákladovosti fondu vypovídá ukazatel TER.
Co je to TER?
TER (total expense ratio) je ukazatel celkové nákladovosti fondu udávaný v procentech. Porovnává celkové provozní náklady fondu za jeden rok s průměrnou hodnotou jeho majetku. Platí tak, že čím nižší nákladovost, tím nižší TER, a tím lépe pro investory.
5. Kde je fond registrovaný?
Na závěr bychom ještě chtěli mezi důležitými ukazateli zmínit i domicil fondu. Někteří investoři dávají přednost investičním fondům, které mají sídlo v České republice a jsou licencovány u České národní banky. I když fondy registrované v zahraničí mohou nabízet vyšší výnosy díky daňovým výhodám, existuje riziko, že jejich vykázané zhodnocení pochází z přeceňování majetku, které nemusí být regulováno tak striktními pravidly a dohledem jako u českého regulátora. V těchto případech může existovat riziko, že fond bude mít problémy s likviditou v budoucnosti. Je proto zpravidla lepší, když se budete soustředit na fondy se sídlem v ČR a s licencí ČNB.
Uvažujete o investici do nemovitostí? Nebo stále nevíte, jak vybrat nemovitostní fond, aby vám přinesl dlouhodobě stabilní výnos? Podívejte se na možnosti, které nabízejí naše fondy a v případě zájmu kontaktujte svého finančního poradce. Pokud budete mít jakékoliv dotazy, můžete se samozřejmě obrátit i na nás. Rádi se s vámi potkáme a probereme vše osobně.
