Konservative Anlagestrategie hat Krisenzeiten überstanden und zahlt sich aus

Obwohl die Ergebnisse für 2022 noch nicht feststehen, wissen wir bereits, dass wir das vergangene Jahr trotz der sich verschlechternden makroökonomischen Lage als Rekordjahr bezeichnen können. In diesem Artikel bieten wir Ihnen eine kleine Zusammenfassung der Aussichten für 2023 sowie eine Reflexion über die Faktoren, die unsere Anlagestrategie letztlich positiv beeinflussen.

Rückblick auf das Jahr 2022

Trotz der ungünstigen Marktlage haben unsere Fonds im vergangenen Jahr gut abgeschnitten, so dass wir sagen können, dass ihre Renditen ein Allzeithoch erreichen werden. Wir konnten unser Portfolio um 15 neue Immobilien im Wert von fast 126 Mio euro erweitern, unser fünfjähriges Bestehen feiern und einen neuen Fonds, ZDR Industrial, auflegen, der sich auf Logistik und Produktion in den Vororten konzentriert. Dank der ersten Anleger, die von der Zeichnungsfrist Gebrauch gemacht haben, konnten wir bis zum Jahresende die erste Immobilie in den neuen Fonds aufnehmen.

Das Ziel für 2023 ist es, das Portfolio von ZDR Industrial um Vermögenswerte im Wert von rund einer halben Milliarde CZK zu erweitern. Unser Hauptaugenmerk liegt jedoch weiterhin auf Fachmarktzentren, die wir sehr gut kennen und die für uns und unsere Investoren ein bewährtes Arbeitsmodell sind.

Eine Strategie, die in der Welt wirkt

Unsere Strategie basiert auf der Investition in Einzelhandelsimmobilien mit Mietern, die überwiegend Lebensmittel, andere Waren des täglichen Bedarfs oder ein preisgünstiges Discountsortiment anbieten. Und es ist der hohe Anteil an Lebensmittelgeschäften, der uns vom Rest des Marktes abhebt. Wir können sehen, dass dieser Ansatz ohne größere Schwankungen außerhalb der Tschechischen Republik funktioniert, wo diese Strategie noch weiter verbreitet ist als hier.

Unter den ausländischen Immobilienfonds, die wir verfolgen und die einen ähnlichen Fokus wie wir haben, können wir zum Beispiel den Greenman-Fonds nennen. Einer der größten Privatanleger in Deutschland mit einem Portfolio im Wert von einer Milliarde Euro, was im Vergleich zu uns doppelt so viel ist. Aus den verfügbaren Daten geht hervor, dass dieser Fonds einen noch höheren Anteil an Lebensmitteleinzelhändlern in seiner Mietfläche hat als wir. Sie beträgt bis zu 63%. Ihr jährlicher Wertzuwachs liegt konstant bei etwa 5%.

Besonders wichtig an diesem Beispiel ist, dass selbst in Zeiten des Rückgangs traditioneller Anlageklassen Investitionen in Immobilien unserer Art immer noch ihren Wert behalten. Trotz der vielen Unterschiede gibt es einen gemeinsamen Nenner, und das sind Stabilität und Konservatismus.

Immobilienpreisanpassungen - was ist zu beachten?

In letzter Zeit ist immer häufiger von fallenden Immobilienpreisen die Rede. Aber auch hier erweisen sich Immobilienfonds als zuverlässige und langfristige Wertaufbewahrungsmittel. Es ist wichtig zu unterscheiden, um welche Art von Immobilie es sich handelt, wie ihr Zustand ist, wo sie sich befindet und von welchen Mietern sie bewohnt wird.

In den letzten Jahren sind vor allem die Preise für Wohnungen und Logistikhallen stark gestiegen. Diese Vermögenswerte können daher anfälliger für Kursrückgänge sein. Die Fachmarktzentren, auf die wir uns konzentrieren, sind natürlich auch im Preis gestiegen, aber allmählich und in einem natürlichen Tempo. In Anbetracht der überdurchschnittlich langen Laufzeit unserer Mietverträge (WAULT 6,3 Jahre), der Bonität unserer Mieter und der regelmäßigen Mieterhöhungen aufgrund der Indexierung erwarten wir in diesem Segment schlimmstenfalls eine Stagnation.

Zum Vergleich können wir wieder ins Ausland schauen. Schauen wir uns Wien an, wo wir unsere Anlagen haben und den Markt kennen. Der Preisunterschied zwischen Wien und Prag beträgt 17%. Da das Durchschnittseinkommen der Wiener um mehr als 60% höher ist als das der Prager, sind die Wohnungen in Prag bereits deutlich teurer. Die durchschnittliche Bruttomietrendite in unserer Hauptstadt liegt bei 2,62%. Was die Rendite betrifft, so macht der Kauf einer Anlagewohnung bei dem derzeitigen Zinsniveau und unter Berücksichtigung der Betriebskosten nicht viel Sinn.

Bei Fachmarktzentren ist die Situation anders. Die historische Entwicklung ihrer Preise ist im Vergleich zu anderen Arten von Gewerbeimmobilien eher allmählich, aber beständig verlaufen. Die Marktbewertung der tschechischen Fachmarktzentren liegt bei 6-7%. Im Vergleich zu Österreich, insbesondere zu Wien, liegen wir bei der Bewertung immer noch 30% darunter.

Der allgemeine Trend ist eine Verschiebung der Preise in Richtung Westen, d.h. nach oben. Daher sehen wir hier ein viel höheres Wachstumspotenzial als es beispielsweise die oben erwähnten Wohnungen derzeit bieten. Darüber hinaus setzen wir auf unsere bewährte defensive Strategie und erwarten in nächster Zeit keine negativen Entwicklungen bei der Performance unserer Fonds.